Zmeny v uplatňovaní daňových výdavkov pri predaji nehnuteľnosti zákonom 333/2014 Z.z.

Jedna z mála dobrých správ po prijatí novely zákona o dani z príjmov 333/2014 Z.z. bola úprava predaja bytu fyzickou osobou. Keďže dobré správy sú v poslednej dobe vzácne rozhodol som sa o to napísať pár slov.

Základným problémom pri predaji bytu bola pomerne častá situácia , kedy osoba získala do osobného vlastníctva družstevný byt, ktorý potom chcela predať.

Pomerne rýchlo narazila na dva okruhy problémov

  1. Doba oslobodenia od dane v zmysle § 9 ZDP
  2. Problém pri uplatnení daňových výdavkov na nadobudnutie členských práv v družstve.

V tejto súvislosti je potrebné poznamenať že oba uvedené problémy boli zapríčinené odlišnou povahou družstevného bytu a bytu v osobnom vlastníctve.

Zatiaľ čo družstevný byt bol vo vlastníctve bytového družstva ako právnickej osoby a členovi družstva vyplývalo z jeho členstva právo byt užívať ( a prípadne odkúpiť byt do osobného vlastníctva ) tak byt v osobnom vlastníctve bol vo vlastníctve konkrétnej fyzickej osoby.

S tým súvisel prvý problém a to, že doba oslobodenia od dane plynie vždy od momentu nadobudnutia vlastníctva. Výnimku zákon o dani z príjmov pozná len pri dedení v priamom rade, alebo po manželovi § 9 ods. 1 písm . b) ZDP

Pri nadobudnutí bytu do osobného vlastníctva členom bytového družstva dochádzalo k zmene vlastníckeho práva k bytu , pretože pred týmto prevodom bol člen bytového družstva vlastníkom podielu na bytovom družstve. To znamená, že oslobodenie od dane sa vzťahovalo len na prevod hodnoty členského podielu ( tu pravidelne bol časový test na oslobodenie od dane splnený ) § 9 ods. 1 písm. h) ZDP . Zmenou vlastníckeho práva k bytu bolo potrebné znova reštartovať plynutie lehoty na oslobodenie od dane, teraz už od podľa § 9 ods. 1 písm. a) ZDP.

Príklad 1

Ján sa stal členom bytového družstva v roku 1989 za cenu 25000 Kčs. V júni roku 2012 sa rozhodol odkúpiť byt do osobného vlastníctva za 1 Eur a zároveň mu zaniklo členstvo družstve. V máji roku 2014 sa rozhodol byt predať za 50.000 Eur a isť do penziónu. Vzhľadom na fakt, že oslobodenie od dane mu v tom čase nesvedčalo – od nadobudnutia bytu do osobného vlastníctva uplynula doba menej ako 5 rokov musel predaj zdaniť a do obstarávacej ceny mohol uplatniť iba 1 Eur ako nadobúdaciu cenu.

Druhý problém, ktorý je úzko prepojený s prvým problémom je ten, že ak niečo nie je oslobodené od dane tak, že jediný spôsob ako si znížiť základ dane je uplatnenie ceny nadobudnutia ( či už obstarávacej, alebo reprodukčnej obstarávacej ceny ) . Podrobnosti v článku Predaj nehnuteľnosti a jej zdaňovanie I časť.

V prípade zmeny vlastníctva máte drobný problém. Do daňových výdavkov si totiž môžete uplatniť len výdavky na vec, ktorú predávate. To, že ste museli najprv nadobudnúť práva v bytovom družstve aby ste mohli uplatniť výhodnú kúpu bytu už nikoho nezaujímalo. Teda až do 1.1.2015. Novela zákona 333/2014 Z.z. v tomto zmenila zásadne situáciu. V texte novely zákona o dani z príjmov 333/2014 Z.z. účinného od 1.1.2015 sa to prejavilo takto

V § 8 ods. 5 písm. f) sa na konci bodka nahrádza bodkočiarkou a pripájajú sa tieto slová:

    „výdavkami preukázateľne vynaloženými na obstaranie nehnuteľnosti sú aj

1. úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu,

2. úroky z hypotekárneho úveru 37b) alebo stavebného úveru 37c) súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.“.

Čo to v praxi urobí si pozrieme v ďaľšom príklade

Príklad 2

Rodina Malinových v roku 2012 od Jána odkúpila práva na bytovom družstve ( zadanie rovnaké ako v príklade 1 ) za sumu 50.000 Eur ,čím nadobudla práva byt užívať a tiež odkúpiť byt do osobného vlastníctva za 1 Eur. Pán Ján si uplatnil oslobodenie v zmysle § 9 ods. 1 písm. h) ZDP a neplatil dane ani odvody. Rodina Malinových sa rozhodla odkúpiť byť od družstva za 1 Eur do osobného vlastníctva v roku 2013 čo aj urobili.

Medzičasom sa rozhodli kúpiť rodinný dom v blízkom okolí a chceli kúpu financovať aj predajom bytu

Čo sa stane ak ho predajú

1.v roku 2014

2. v roku 2015

V roku 2014 si nebudú môcť uplatniť oslobodenie od dane , pretože od nadobudnutia bytu do osobného vlastníctva neuplynulo 5 rokom § 9 ods. 1 písm. a ZDP . Navyše v roku 2014 si nebudú môcť uplatniť ani obstarávaciu cenu podielu na bytovom družstva ( zmena vlastníctva ) ale iba kúpnu cenu 1 Eur. Ak ho predajú napríklad za 60.000 Eur budú musieť uviesť v DP sumu 59.999 Eur a zaplatiť 19% daň a ešte aj 14% zdravotné odvody. A to ešte neuvažujeme s progresiou, pretože sú manželia a každý si to logicky uplatní v jednej polovici.

V roku 2015 bude situácia iná. Ani tu si nebudú uplatniť oslobodenie od dane, pretože nespĺňajú časový test v zmysle § 9 ods. 1 písm. a ZDP , ale do daňových výdavkov si budú môcť uplatniť celých 50.000 Eur za nadobudnutie členských práv v byte a 1 Eur obstarávaciu cenu bytu. Takže namiesto 59.999 Eur zdania iba 9.999 Eur, čo je v tomto konkrétnom prípade úspora na dani 7600 Eur a na poistnom 5600 Eur. Celkom teda rodina ušetrí správnou aplikáciou daňových predpisov sumu 13.200 Eur v čistom.

Z tohto článku okrem iného plynie aj poučenie, že obozretnou aplikáciou právneho predpisu sa dajú ušetriť veľmi zaujímavé peniaze. A to tiež podčiarkuje nutnosť kvalifikovaného poradenstva.

JUDr. Samuel Diatka

About JUDr. Samuel Diatka

Študodoval na právnickej fakulte Univerzity Komenského v Bratislave v rokoch 1995-2000. Rigoróznu prácu obhájil v septembri 2002 na právnickej fakulte Trnavskej univerzity. Vo Všeobecnej zdravotnej poisťovni má na starosti oblasť pohľadávok pre Nitriansky Kraj. http://webpravo.eu/o-mne Vyučuje externe na Univerzite Konštantína filozofa od roku 2003. Od roku 2012 je členom Slovenskej komory daňových poradcov pod číslom 988/2012.

Check Also

Transferové oceňovanie

Transferové oceňovanie Spoločnosť predala odpísané auto spoločníkovi. Spadá uvedená transakcia po princíp nezávislého vzťahu ?

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

 

Chcete byť informovaný o novinkách ?

Portál wevpravo.eu publikuje pravidelne odborné články. Ak chcete byť informovaný medzi prvými zadajte Váš mail.

Chcete byť informovaný o novinkách ?

Portál wevpravo.eu publikuje pravidelne odborné články. Ak chcete byť informovaný medzi prvými zadajte Váš mail.

Tento web používa cookies. Použím webu vyjadrujete súhlas s týmto používaním. more information

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this. Tento web používa cookies pre zlepšenie používateľského komfortu. Pokračovaním tohto webu bez zmeny nastavenia cookies kliknite na súhlasím.

Zavrieť