Príjem z prenájmu a daňové posúdenie u fyzickej osoby

Príjem z prenájmu je v zákone o dani z príjmov zákon č. 595/2003Z.z. je možné podradiť pod dve ustanovenia a to ako príjem zo živnosti teda pod § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z.z. , alebo pod príjem z prenájmu § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z.z. Tento článok sa prioritne zaoberá poukázaním na fakt, že napriek rovnakému právnemu základu na poberanie príjmov sa v podstate uplatnia dva režimy zdaňovania s rozdielnymi finančnými dopadmi. V tejto súvislosti je potrebné spomenúť i pokyn Finančného riaditeľstva SR z júla 2012, ktorý napriek tomu, že podáva komplexný pohľad na zdaňovanie príjmov z prenájmu predsa len vyvoláva pochybnosti čo sa týka niektorých jeho pasáží. Toto usmernenie však rieši výslovne iba situáciu daňovníka, ktorý príjmy z prenájmu zdaňuje podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z.z.

Prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Z.z. – živnostenský zákon. Medzi základné služby spojené s prenájmom budú patriť napríklad dodávka tepla , elektriny a podobne. Za príjem z prenájmu sa do 31.12.2012 považuje aj príjem z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti § 6 ods. 4 zákona č. 595/2003 Z.z.

 

 

Registračná povinnosť

 

Častým prípadom prenájmu nehnuteľností bude teda prenájom bez nutnosti držby živnostenského oprávnenia. Napriek tomu je potrebné splniť si registračnú povinnosť u správcu dane v zmysle §49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca v ktorom na území SR začala prenajímať nehnuteľnosť okrem pozemku. Nesplnenie registračnej povinnosti je správnym deliktom, ktorý je možné sankcionovať pokutou v rozpätí od 60 do 20.000 Eur § 154 ods. 1 písm. b) v spojení s § 155 ods. 1 písm. c) zákona č. 563/2009 Z.z. ( daňový poriadok ) . Aj keď výška pokuty má pomerne vysoké rozpätie je správca dane je povinný zohľadniť závažnosť porušenia zákona.

 

 

Príjem z prenájmu a oslobodenie od dane.

 

Zákon o dani z príjmov umožňuje fyzickej osobe oslobodiť od dane úhrn vybraných druhov príjmov a to do sumy 500 Eur ročne. Medzi tieto druhy príjmov patrí i príjem z prenájmu nehnuteľnosti v zmysle § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov zákon č. 595/2003 Z.z. . V zmysle § 9 ods. 1 písm. g) zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov citujem

 

 

g) podľa § 6 ods. 3 ( teda príjmy z prenájmu nehnuteľnosti poznámka autora ) a § 8 ods. 1 písm. a), ak úhrn týchto príjmov nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur, pričom ak takto vymedzené príjmy presiahnu 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu; výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom,

 

 

Príklad 1

 

 

Občan prenajíma garáž za sumu 1000 Eur ročne. Výdavky spojené s prenájmom mal 300 Eur . Jeho čiastočný základ vypočítane nasledovne

 

 

(500:1000)*300=0,5*300=150 Eur. Čiže výdavok pripadajúci na príjem zahŕňaný do základu dane bude iba 150 Eur takže základ dane určíme ako 1000-150-500=350 Eur

 

 

V tejto súvislosti je potrebné upozorniť, že ak by občan mal vydaný živnostenský list na činnosti prenájmu nehnuteľností potom by tento príjem musel zaradiť ako príjem zo živnosti v zmysle § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov zákona č. 595/2003 Z.z. a teda by sa naň oslobodenie od dane nemohlo vzťahovať.

 

 

Príjem z prenájmu a uplatnenie daňových výdavkov

 

Daňovník má v zásade dve možnosti ako si uplatniť daňové výdavky na túto činnosť a to

 

1.

Skutočné výdavky, ktoré vynaložil na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov

 

 

2.

Paušálne výdavky vo výške 40% z dosiahnutého príjmu. Za zdaňovacie obdobie roku 2012 nejestvuje obmedzenie ich maximálnej výšky ako je to plánované v pripravovanej novele zákona o dani z príjmov.

 

 

 

V prípade ak sa rozhodne uplatňovať si skutočné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov má na výber buď medzi vedením účtovníctva alebo vedením daňovej evidencie, alebo zjednodušenej evidencie v zmysle § 6 ods. 11 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov .

 

 

 

Skutočné výdavky

 

 

 

V prípade ak si daňovník chce uplatniť skutočné výdavky musí sa rozhodnúť pre vedenie účtovníctva , prípadne zjednodušenej evidencie podľa § 6 ods. 11 zákona č. 595/2003 Z.z., alebo môže viesť daňovú evidenciu ( v prípade ak ide o príjem podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z.z. nájom ako príjem zo živnosti ).

 

 

V tomto prípade je potrebné daňové výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov rozdeliť do dvoch skupín

  1. Daňové výdavky, na ktorých uplatnenie je nevyhnutné mať prenajímanú nehnuteľnosť mať evidovanú vo v obchodnom majetku § 2 písm. m) zákona č. 595/2003 Z.z. Uplatnenie daňových výdavkov je právom a nie povinnosťou daňovníka. Sú to výdavky súvisiace s nadobudnutím nehnuteľnosti ( odpisy ) a výdavky súvisiace s údržbou nehnuteľnosti ( opravy a technické zhodnotenie ). Ďalej sú to výdavky na poistenie , daň z nehnuteľností, príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv v zmysle zákona č. 182/1993 Z.z.
  2. Daňové výdavky, ktoré nie sú podmienené zaradením prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku. Tieto výdavky predstavujú výdavky na bežnú prevádzku ako sú výdavky na energie a ostatné služby
    ( napríklad smetné ) .

     

    V tejto súvislosti je potrebné si položiť otázku prečo by som si nemal zaradiť nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku, keď je to podmienkou na uplatnenie daňových výdavkov? V konkrétnom prípade to nemusí byť jednoznačné. Predovšetkým v mnohých prípadoch odpisy nehnuteľnosti nepripadajú do úvahy čiste z toho dôvodu, že vlastník nadobudol nehnuteľnosť pred viac ako 20 rokmi takže teoreticky neprichádza žiaden odpis do úvahy s ohľadom na znenie § 24 ods. 5 v spojení s § 25 ods. 1 písm. d) zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov citujem d) cena určená podľa písmen a) až c) pri preradení majetku z osobného užívania fyzickej osoby do obchodného majetku alebo u daňovníka nezaloženého alebo nezriadeného na podnikanie pri začatí používania majetku na činnosť, z ktorej príjmy sú predmetom dane, pričom za roky nevyužívania hmotného majetku a nehmotného majetku na zabezpečenie zdaniteľného príjmu sa odpisy neuplatňujú a žiadne náročné opravy nevykonáva. Na druhej strane ak by napriek tomu nehnuteľnosť zaradil do obchodného majetku stratil by výhodu oslobodenia od dane z príjmov z predaja nehnuteľností v zmysle § 9 ods. 1 písm. a) respektíve b) alebo písm. h) zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov. Keďže režim podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z.z. je väčšinou používaný fyzickými osobami, ktoré nemajú prenájom ako hlavnú činnosť , ale ako doplnkový zdroj príjmu znamenalo by v určitých prípadoch získanie daňovej výhody v podobe odpisu z majetku , prípadne nákladu na údržbu draho zaplatenú výhodu v podobe nevyhnutnosti zdanenia príjmu z predaja nehnuteľností z ktorých sa po novom odvádza i zdravotné poistenie. Podľa môjho názoru je toto práve cieľom postupného znevýhodňovania daňového režimu príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z.z. , kedy sa najprv znemožnilo na tento príjem uplatňovať nezdaniteľnú časť základu dane , následne sa znemožnilo uplatňovať daňovú stratu z tohto titulu a teraz sa zrušila možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov. Podľa môjho názoru štát výrazne diskriminuje určitú skupinu daňovníkov pri nakladaní z ich majetkom. Možno by stálo za to uvažovať nad podnetom na Ústavný súd SR.

     

Osobitnou kategóriou daňových výdavkov sú výdavky za energie a ostatné služby

Podľa pokynu FR SR sa pod výdavkami za energie a ostatné služby rozumejú

Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti energiami sa rozumejú dodávka

· elektrickej energie,

· tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody,

· pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť,

· plynu.

Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä

· odvádzanie odpadovej vody z domácností,

· osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,

· používanie výťahu a domovej práčovne,

· kontrola a čistenie komínov,

· odvoz popola, smetí a splaškov,

· čistenie žúmp,

· vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou

V tomto prípade môžu nastať dve situácie

  1. Platby za energie a ostatné služby platí nájomca prenajímateľovi samostatne popri  nájme
  2. Platby za energie a ostatné služby platí nájomca priamo dodávateľom energií

Ak nájomca platí za energie a ostatné služby prenajímateľovi popri nájme tak tieto platby sú považované za zdaniteľný príjem podľa § 6 ods. 3, prípadne podľa § 6 ods. 1 písm. b) ( ak ide o nájom ako živnosť ) zákona č. 595/2003 Z.z. a zároveň sú uznateľné ako daňový výdavok za predpokladu, že prenajímateľ uplatňuje preukázateľné daňové výdavky na základe vedeného účtovníctva, respektíve na základe vedenej evidencie v zmysle § 6 ods. 11 zákona č. 595/2003 Z.z. , prípadne daňovej evidencie, ktorú však môžu viesť len tí daňovníci, ktorí zdaňujú príjem z prenájmu ako príjem zo živnosti.

V prípade ak nájomca platí tieto sumy dodávateľom energií priamo , ale zmluvu na dodávku energií a služieb má prenajímateľ potom ide o nepeňažný príjem prenajímateľa a inak platí to čo bolo vyššie uvedené.

Ak jestvuje zmluvný vzťah priamo medzi nájomcom a dodávateľmi energií takéto platby nie sú zdaniteľným príjmom prenajímateľa .

 

Príjem z prenájmu a daňová strata

 

Z hľadiska zákona č. 595/2003 Z.z. daňovník, ktorý dosahuje príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3, respektíve daňovník, ktorý vykazuje príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 1 pís. a) zákona č. 595/2003 Z.z. teda ako príjem zo živnosti zisťujú základ dane podľa § 17 až 29.

 

V tejto súvislosti je potrebné upozorniť na fakt, že možnosť umoriť daňovú stratu z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 bola zrušená zákonom č. 548/2011 Z.z. Podľa prechodných ustanovení k úpravám účinným od 1.1.2012 52o ods. 3 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov nie je možné daňovú stratu uplatniť už za rok 2012. Daňová strata sa však v plnom rozsahu môže uplatniť na príjmy podľa

§ 6 ods. 1 a 2 zákona č. 595/2003 Z.z. Vybavenie živnostenského oprávnenia na prenájom nehnuteľností však nemusí stačiť. Nutné bude aby sa do nájomnej zmluvy zakotvilo aj poskytovanie aj iných služieb súvisiacich s nájmom nehnuteľností. Uvedený výklad vyplýva zo znenia § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Z.z. o živnostenskom podnikaní citujem

 

Prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom

 

V tejto súvislosti je potrebné poznamenať, že pokyn FR SR za tieto služby považuje napr. ubytovanie a stravovanie formou hotelov, motelov. Je potrbné upozorniť, že tento výpočet však určite nie je úplný. Zákon č. 455/1991 Z.z. totiž hovorí len iných než základných službách spojených s prenájmom. Zákon nikde nedefinuje čo sú to základné služby spojené s prenájmom. Dá sa dedukovať, že to bude zabezpečenie energií , vody , plynu, smetné. To znamená, že stačí zmluvne dohodnúť akúkoľvek inú službu a pojem živnosti bude naplnený. V tejto súvislosti je potrebné na toto myslieť aby sa daňový subjekt vyhol preradeniu jeho príjmu do nevýhodnejšieho daňového režimu.

 

Vedenie účtovníctva

 

V prípade ak sa rozhodne pre vedenie účtovníctva môže účtovať v sústave jednoduchého , alebo podvojného účtovníctva je povinný takto postupovať počas celého kalendárneho roka. V tejto súvislosti je potrebné upozorniť, že zákon č. 431/2002 Z.z. o účtovníctve mu takúto možnosť dáva, ale nie je to jeho povinnosťou.

 

 

Zjednodušená evidencia § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov zákon č. 595/2003 Z.z,

 

 

Daňovník s príjmami podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z.z. za predpokladu ak sa rozhodne uplatňovať si daňové výdavky má možnosť viesť zjednodušenú evidenciu

 

 

a) príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede,

 

 

b) hmotnom majetku a nehmotnom majetku, ktorý možno odpisovať,

 

 

c) zásobách, pohľadávkach a záväzkoch.

 

 

V takom prípade sa nepovažuje za účtovnú jednotku, čo v praxi znamená, že k daňovému priznaniu neprikladá prílohy tak ako účtovná jednotka a zároveň mu daňový úrad pri kontrole nemôže udeliť pokutu za chyby v účtovníctve.

 

 

Daňová evidencia

 

Zákonom č. 60/2009 Z.z. bola zavedená do zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov možnosť pre daňové subjekty viesť namiesto účtovníctva takzvanú daňovú evidenciu. Táto možnosť bola však daná len pre subjekty vykonávajúce podnikanie alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo dosahujúci príjmy z použitia diela a použitia umeleckého výkonu podľa odsekov § 6 ods. 1, 2 a 4 za podmienok, že túto činnosť vykonáva samostatne bez zamestnanca, dosiahol z tejto činnosti v bezprostredne predchádzajúcom zdaňovacom období príjmy (výnosy) nepresahujúce sumu 170 000 eur a uplatňuje pri týchto príjmoch (výnosoch) preukázateľné daňové výdavky.

 

 

Zákon teda daňovníkom , ktorí majú príjmy z prenájmu zdaňované ako príjem podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov neumožňuje viesť daňovú evidenciu v zmysle § 6 ods. 14 a 15 zákona o dani z príjmov. Daňovník , ktorý má prenájom nehnuteľnosti v predmete podnikania však daňovú evidenciu viesť môže.

Rovnako i v tomto prípade sa nepovažuje za účtovú jednotku.

 

 

V takom prípade vedie evidenciu o

 

 

a) príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede vrátane prijatých a vydaných dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov, 1)

 

 

b) hmotnom majetku a nehmotnom majetku, využívaných na podnikanie alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť,

 

 

c) zásobách, pohľadávkach a záväzkoch.

 

 

Uplatnenie paušálnych výdavkov

 

Zákon o dani z príjmov umožňuje uplatniť osobe z príjmom z prenájmu nehnuteľnosti uplatniť paušálne výdavky vo výške 40% z úhrnu príjmov bez ohľadu na to, či uvedené príjmy dosahuje ako živnostník, alebo je to iba občan s príjmom podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov.

 

 

Podmienkou na uplatnenie paušálnych výdavkov je to, aby daňovník nebol platiteľom dane z pridanej hodnoty ( DPH ) , alebo bol platiteľom DPH len časť zdaňovacieho obdobia.

 

 

V paušálnych výdavkoch sú zahrnuté všetky výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov s výnimkou zaplateného poistného a príspevkov, ktoré je daňovník povinný platiť, ak toto poistné a príspevky neboli zahrnuté do základu dane v predchádzajúcich zdaňovacích obdobiach; toto poistné a príspevky si môže daňovník uplatniť vo výdavkoch v preukázanej výške. V prípadoch kedy poberá okrem odplaty za prenájom aj samostatne platby za energie a súvisiace služby tieto vstupujú do zdaniteľných príjmov a percentuálne výdavky si uplatňuje z ich úhrnu. V takom prípade nie je nehnuteľnosť zahrnutá v obchodnom majetku daňovníka.

 

 

Daňovník počas uplatňovania výdavkov týmto spôsobom je povinný viesť evidenciu o

 

1.

príjmoch v časovom slede

 

 

2.

zásobách

 

 

3.

pohľadávkach.

 

 

 

Poistným a príspevkami , ktoré je povinný platiť sa rozumejú najmä poistné na verejné zdravotné poistenie, sociálne poistenie a to aj v prípade dobrovoľného poistenia. Uvedené vychádza zo znenia zákona, pretože aj dobrovoľné sociálne poistenie sa stáva povinným za predpokladu ak je prijatá prihláška a nie je toto poistenie zo strany poistenca zrušené. K uvedenej problematike jestvuje aj usmernenie Ministerstva Financií SR č. 2634/2004-72 k zákonu č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov a k zákonu è. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov k niektorým problematickým oblastiam pri posudzovaní vyčíslenia výšky základu dane z príjmov uverejnené vo Finančnom spravodajcovi 2/2004, ktoré bolo síce vydané u ž dávno, ale je stále aplikovateľné.

 

citujem bod 29.

 

29. Poistné a príspevky, ktoré je povinný platiť daňovník s príjmami podľa § 5 alebo § 6 zákona o dani z príjmov Poistné podľa zákona č. 461/2003 Z. z.o sociálnom poistení v znení neskorších predpisov, ktoré je povinná platť i dobrovoľne poistená osoba s príjmami podľa § 5 alebo § 6 zákona o dani z príjmov, sa pri zisovaní základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov podľa § 5 zákona o dani z príjmov odpočítava od zdaniteľných príjmov a pri zisťovaní základu dane (čiastkového základu dane) podľa § 6 zákona o dani z príjmov sa zahàòa do daňových výdavkov podľa § 19 zákona o dani z príjmov. Rovnako sa postupuje aj u daňovníka, ktorý uplatňuje postup podľa § 6 ods. 9 a 10 zákona o dani z príjmov.

 

 

Rovnako by sa sem dali zahrnúť aj poistné a príspevky, ktorých úhrada je podmienkou na výkon činnosti – napríklad poistenie zodpovednosti za škodu.

 

Napriek tomu v usmernení FR SR sa píše citujem

 

Ak daňovník uplatní percentuálne výdavky, v sumách výdavkov sú zahrnuté všetky daňové výdavky daňovníka okrem zaplateného poistného na verejné zdravotné poistenie, ktoré bol prenajímateľ nehnuteľnosti povinný platiť od januára do apríla 2011 v súlade so zákonom č. 580/2004 Z. z. o zdravotnom poistení a o zmene a doplnení zákona č. 95/2002 Z. z. o poisťovníctve a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Len toto poistné bolo možné uplatniť vo výdavkoch v preukázanej výške (pozn.: v iných prípadoch sa príjmy z prenájmu neznižujú o zaplatené poistné a príspevky a to ani v prípade, ak daňovník dosahuje len príjmy z prenájmu a je dobrovoľným platiteľom poistného).

 

To znamená, že dva orgány s právomocou na úseku daní vydali a nezrušili dve stanoviská, ktoré si vzájomne odporujú. Je to paradoxná situácia, ktorá neprospieva právnej istote , ktorá je základným atribútom právneho štátu. Pôsobí to dojmom akoby finančné riaditeľstvo sa snažilo ovplyvniť rozsah daňových výdavkov nad rámec zákona. Tak závažné zmeny v aplikačnej praxi by mali mať svoj dôvod. V tejto situácii mi nedá necitovať rozhodnutie českého Ústavného súdu I. ÚS 520/2006 z 23.1.2008 citujem

 

9. Ochrana jednání učiněného v důvěře v právo předpokládá, že právnická nebo fyzická osoba jedná v důvěře nejen v text relevantního právního předpisu, ale zejména též v důvěře v trvající výklad takovéhoto předpisu ze strany orgánů veřejné moci, včetně praxe správních úřadů a výkladu práva správními soudy. Takováto konstantní správní praxe a na ni případně navazující rozhodování správních soudů (vyvolá-li ovšem taková správní praxe vůbec potřebu žalob ve správním soudnictví) a interpretace v nich obsažená tvoří, v materiálním smyslu, součást příslušné interpretované právní normy, od níž se odvíjí ochrana důvěry adresátů právních norem v právo (srov. např. rozsudek Evropského soudu pro lidská práva ve věci Kruslin proti Francii, stížnost č. 11801/85, rozhodnutá dne 24. 4. 1990).

10. Přehodnocení interpretace ze strany správních úřadů nebo soudů za nezměněného stavu interpretovaných právních předpisů jistě není vyloučeno. Představuje však závažný zásah do právní jistoty a intenzitu tohoto zásahu je nutno posuzovat vždy v každé individuální situaci. Legitimita změny správní praxe závisí na otázce, do jaké míry mohl adresát normy rozumně počítat s tím, že se výklad dané normy změní, za nezměněných právních předpisů, zejména se zřetelem na ustálenost, jednotnost, dlouhodobost a určitost správní praxe, význam daného výkladu práva pro adresáty právní normy, změnu právních předpisů s danou správní praxí souvisejících a eventuální změnu relevantních společenských okolností, které mohou objektivně přispívat k poznání správného výkladu práva (a tedy k poznání práva v materiálním smyslu). V každém případě ovšem platí, že změna dlouhodobé správní praxe nebo správní judikatury se za nezměněného stavu právních předpisů může stát jen na základě závažných a principiálních důvodů, směřujících k dosažení určité právem chráněné hodnoty. V žádném případě se nesmí dít svévolně.

 

Domnievam sa, že uvedený prístup je plne použiteľný aj v podmienkach slovenského právneho poriadku, ak chce finančné riaditeľstvo zmeniť ustálenú rozhodovaciu prax malo by to byť riadne odôvodnené a nemalo by sa to udiať iba konštatovaním takpovediac mimochodom.

 

Nepeňažným príjem prenajímateľa

Tak daňovník, ktorý uplatňuje zdaňovanie príjmu podľa § 6 ods. 3 tak i daňovník, ktorý aplikuje príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z.z. musia brať do úvahy znenie § 17 ods. 20 a 21 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov, ktorý hovorí, že

(20) Súčasťou základu dane je aj nepeňažný príjem prenajímateľa, ktorý je vlastníkom prenajatej veci, a to vo výške výdavkov vynaložených nájomcom, po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa, na technické zhodnotenie tejto veci nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve a neuhradených prenajímateľom, a to v zdaňovacom období, v ktorom

a) bolo technické zhodnotenie uvedené do užívania, ak o hodnotu technického zhodnotenia vlastník zvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu tohto majetku,

 

b) došlo k skončeniu nájmu; nepeňažný príjem sa určí vo výške zostatkovej ceny, ktorú by malo technické zhodnotenie pri použití rovnomerného odpisovania ( § 27).

 

(21) Nepeňažným príjmom prenajímateľa sú aj výdavky vynaložené nájomcom na opravy prenajatého hmotného majetku zahrnuté do daňových výdavkov nájomcu nad rámec povinností nájomcu dohodnutých v nájomnej zmluve

Keďže tu je potrebné brať do úvahy znenie nájomnej zmluvy , kde môže byť účel zmluvy vymedzený podrobnejšie alebo širšie aplikáciu týchto ustanovení je potrebné brať do úvahy vždy v konkrétnych súvislostiach.

 

Novela zákona o dani z príjmov od 1.1.2013.

 

V zmysle navrhovanej novely zákona 595/2003 Z.z. o dani z príjmov má byť možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov na príjem podľa § 6 ods. 3 minulosťou s účinnosťou od 1.1.2013. Takže paušálne výdavky a všetko čo nich bolo povedané sa dá aplikovať ešte na zdaňovacie obdobie 2012.

 

 

Daňové výdavky a spoluvlastníctvo

 

V tejto súvislosti je potrebné poznamenať, že ak nehnuteľnosť vlastnia viacerí spoluvlastníci a túto i spoločne prenajímajú bez ohľadu na to, či ide o bezpodielové spoluvlastníctvo manželov, alebo klasické podielové spoluvlastníctvo pripadá do úvahy delenie príjmov a výdavkov medzi jednotlivých spoluvlastníkov.

 

 

U podielových spoluvlastníkov je použiteľné ustanovenie § 10 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov , ktoré rieši rozdeľovanie príjmov a výdavkov v prípade spoločného príjmu z dôvodu spoluvlastníctva, alebo spoločných práv podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov ak nie právnym predpisom určené, alebo účastníkmi dohodnutý iný podiel.

 

 

U bezpodielového spoluvlastníctva manželov je aplikovateľný v plnom rozsahu § 4 ods. 8 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov citujem

 

Príjmy uvedené v § 6 ods. 3, § 7 a 8, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak; v tom istom pomere sa zahŕňajú do základu dane výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie alebo udržanie týchto príjmov.

 

Nezdaniteľná časť základu dane a príjem z prenájmu

 

S účinnosťou od 1.1.2012 bol novelizovaný zákon č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov tým spôsobom, že bola ponechaná možnosť uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka len na aktívne príjmy teda na príjmy spadajúce pod § 5 ( závislá činnosť ) a 6 ods. 1 a 2 ( príjem z podnikania a inej samostatne zárobkovej činnosti ) teda takzvané aktívne príjmy. Uplatniť odpočítateľnú položku na daňovníka si môžu len osoby, ktoré deklarujú príjem z prenájmu ako príjem z podnikania ( inými slovami majú činnosť prenájmu ako predmet činnosti zapísanú v živnostenskom liste ). Osoby, ktoré deklarujú príjem z prenájmu ako príjem podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov si odpočítateľnú položku nemôžu uplatniť.

 

 

Odvodové zaťaženie príjmov z prenájmu

 

V tejto súvislosti je potrebné upozorniť, že práve na tomto príklade je krásne vidieť nekompatibilitu daňového a odvodového systému V SR.

 

 

Zdravotné poistenie a príjem z prenájmu

 

Na účely zdravotného poistenia je príjem z prenájmu súčasťou vymeriavacieho základu iba v prípade ak je prenájom predmetom podnikania daňovníka ( príjem podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov . V takom prípade ide o príjem zo zárobkovej činnosti v zmysle § 10b ods. 1 písm. b) zákona č. 580/2004 Z.z. o zdravotnom poistení.

 

 

V prípade ak ide o príjem z prenájmu, ktorý je zaradený pod § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov nie je tento súčasťou vymeriavacieho základu na verejné zdravotné poistenie. Tento príjem bol považovaný za príjem zo zárobkovej činnosti § 10b ods. 1 písm. b) zákona č. 580/2004 Z.z. o zdravotnom poistení len období od 1.1.2011 do 30.04.2011 kedy bol príjem z prenájmu z definície zárobkovej činnosti vypustený. Pokiaľ platitelia platili preddavky z titulu príjmov z prenájmu nehnuteľnosti tieto sa im vrátia pri vykonaní ročného zúčtovania za rok 2011 v roku 2012.

 

 

Sociálne poistenie a príjem z prenájmu

 

V tomto prípade je možné konštatovať, že rovnako ako v predchádzajúcom prípade i tu je príjem z prenájmu súčasťou zárobkovej činnosti za predpokladu , že ide o príjmy , ktoré daňovník ako príjmy podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov. Uvedené vyplýva z definície zárobkovej činnosti uvedenej v § 3 zákona č. 461/2003 Z.z. o sociálnom poistení. I tu je považovaný za zárobkovú činnosť iba príjem zo z podnikania a inej samostatne zárobkovej činnosti , čiže § 6 ods. 1 a 2 zákona č. 595/2003 Z.z. . Príjem z prenájmu bez živnostenského listu § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z.z. tu nie je obsiahnutý.

 

 

 

JUDr. Samuel Diatka

 

 

About JUDr. Samuel Diatka

Študodoval na právnickej fakulte Univerzity Komenského v Bratislave v rokoch 1995-2000. Rigoróznu prácu obhájil v septembri 2002 na právnickej fakulte Trnavskej univerzity. Vo Všeobecnej zdravotnej poisťovni má na starosti oblasť pohľadávok pre Nitriansky Kraj. http://webpravo.eu/o-mne Vyučuje externe na Univerzite Konštantína filozofa od roku 2003. Od roku 2012 je členom Slovenskej komory daňových poradcov pod číslom 988/2012.

Check Also

Vady veci a reklamácia v spotrebiteľských vzťahoch

Každý z nás občas potrebuje niečo nakúpiť , často veci dlhodobej spotreby ( hodinky, pracku, …

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

 

Chcete byť informovaný o novinkách ?

Portál wevpravo.eu publikuje pravidelne odborné články. Ak chcete byť informovaný medzi prvými zadajte Váš mail.

Chcete byť informovaný o novinkách ?

Portál wevpravo.eu publikuje pravidelne odborné články. Ak chcete byť informovaný medzi prvými zadajte Váš mail.

%d blogerom sa páči toto:

Tento web používa cookies. Použím webu vyjadrujete súhlas s týmto používaním. more information

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this. Tento web používa cookies pre zlepšenie používateľského komfortu. Pokračovaním tohto webu bez zmeny nastavenia cookies kliknite na súhlasím.

Zavrieť