Predaj nehnuteľnosti a jej zdaňovanie II. časť

 

V tejto časti si rozoberieme predaj nehnuteľnosti právnickou osobou a predaj nehnuteľnosti , ktorý nie oslobodený od dane .

Predaj nehnuteľnosti právnickou osobou

Na úvod si je potrebné uvedomiť, že aj predaj nehnuteľnosti právnickou osobou môže byť od dane z príjmov oslobodený. V zákone o dani z príjmov 595/2003 Z.z.. ide samozrejme o predaj majetku vybraných právnických osôb a to rozpočtových a príspevkových organizácií a a obcí a vyšších územných celkov. V zákone o dani z príjmov tieto situácie upravuje § 13

  1. rozpočtových organizácií z prenájmu a z predaja majetku zahrnuté v rozpočte zriaďovateľa okrem príjmov, z ktorých sa daň vyberá podľa § 43 (§13/1 písm. b) ZDP )
  2. obcí a vyšších územných celkov z prenájmu a predaja ich majetku ( § 13/1 písm. e) ZDP )

V tejto súvislosti je potrebné poznamenať, že toto oslobodenie bolo do zákona o dani z príjmov zakotvené novelou 395/2012 Z.z. , ktorá nadobudla účinnosť 1.1.2013. V prechodných ustanoveniach § 52t ods. 6 zákona č. 595/2003 .z. o dani z príjmov ustanovuje že to oslobodenie sa prvýkrát použije pri podaní daňového priznania po 31.12.2012, teda de facto už za zdaňovacie obdobie roka 2012.

Príklad č. 1

Obec predala nehnuteľnosť 31.08.2012 za sumu 100.000 Eur. Podľa vtedy platného znenia zákona o z príjmov by šlo o zdaniteľný príjem. V dôsledku prijatia zákona č. 395/2012 Z.z. tento príjem obce bude oslobodený do dane

Okrem toho sa aj u právnických osôb plne uplatní oslobodenie z predaja majetku zahrnutého do konkurznej podstaty ( § 13/1 písm. d) ZDP ) , to je ale skôr možnosť, ktorá v praxi nenájde príliš častú aplikáciu.

Predaj nehnuteľnosti podliehajúcemu dani z príjmov

V zásade v tomto prípade pôjde o dve situácie – predaj nehnuteľnosti, ktorý tvorí súčasť obchodného majetku, alebo o predaj nehnuteľnosti, ktorý nespĺňa časový test podmienky na oslobodenie od dane podľa § 9 zákona č. 595/2003 Z.z. Pozornejší čitateľ si možno všimol , že nespomínam situáciu kedy je nehnuteľnosť predmetom predaja ako hlavný predmet činnosti. V tomto smere sa tomu nevenujem, pretože v takom prípade ide o predaj tovaru a zdaniteľný príjem posudzujeme rovnako ako príjem z inej podnikateľskej činnosti. Také otázky ako účtovanie zákazky zas presahujú rámec tohto článku.

Predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku

Predovšetkým si musíme objasniť čo to znamená zaradenie do obchodného majetku. Tu si pomôžeme definíciou zákona č. 595/2003 Z.z. uvedenej v § 2 písm. m m) obchodným majetkom súhrn majetkových hodnôt, a to vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré má fyzická osoba s príjmami podľa § 6 vo vlastníctve a ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, o ktorých táto fyzická osoba účtuje alebo účtovala, eviduje alebo evidovala podľa § 6 ods. 11 alebo 14; obchodným majetkom podľa tohto ustanovenia je aj hmotný majetok obstarávaný formou finančného prenájmu,

Predaj nehnuteľností, ktorá je zaradená do obchodného majetku je u fyzickej osoby príjmom podľa § 6/5 písm. a) zákona č. 595/2003 Z.z, o dani z príjmov. Ako výdavok si takáto osoba uplatní daňovú zostatkovú cenu majetku § 19/3 písm. b) zákona č. 595/2003 Z.z. Zdaniteľný príjem z predaja nehnuteľnosti u fyzickej osoby tvorí súčasť jej základu dane a z takého sa vypočítajú aj odvody.

Príklad č. 2

Podnikateľ predá budovu skladu 30.06.2012. Obstarávacia hodnota budovy bola 100.000 Eur v roku 2007.. Budovu odpisoval rovnomerne v štvrtej odpisovej skupine rovnomerne. Odpisovanie nebolo prerušené a na budove nebolo vykonané technické zhodnotenie. Suma odpisov za roky 2007-2011 bola 25.0000 Eur. Základ dane vyčísli vo výške 75000Eur.

Predaj nehnuteľnosti nesplňajúcej podmienky oslobodenia od dane podľa § 9 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov.

V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku fyzickej osoby, ktorá však nespĺňa podmienky na oslobodenie od dane v zmysle § 9 zákona č. 595/2003 Z.z. . V tejto súvislosti je potrebné upozorniť, že tu pôjde vždy o príjem zaradený do § 8/1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z.z. K príjmom podľa tohto ustanovenia je možné uplatniť daňové výdavky, ale len do výšky príjmu. Je dôležité spomenúť ustanovenie § 8/4 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov, ktorý hovorí, že Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahrnie príjem z predaja nehnuteľnosti až v tom zdaňovacom období, v ktorom sa prijal, bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci. Toto ustanovenie rieši problematiku úhrady kúpnej ceny v splátkach a to tak , že do základu dane základe kúpnej zmluvy alebo inej zmluvy, ktorou sa prevádza vlastníctvo, alebo prijaté preddavky dohodnuté týmito zmluvami, alebo prijaté na základe zmluvy o budúcom predaji alebo inom prevode, sa zahrnú do základu dane (čiastkového základu dane), a to v tom zdaňovacom období, v ktorom boli prijaté.. Uvedené je nutné z dôvodu, že o príjmoch uvedených v ustanovení § 8 zákona č. 595/2003 Z.z. nie je fyzická osoba povinná viesť účtovníctvo, ktoré sa používa na zistenie základu dane a príslušné ustanovenia týkajúce sa vedenia účtovníctvo hovoria o priraďovaní príjmov/výnosov v časovej a vecnej súvislosti.

Príklad č. 3

Martin predal chalupu za 25000 Eur v septembri 2012. Pri kúpe dostal zálohu 7000 Eur. Zvyšok kúpnej ceny vyplatí Martinovi banka z úveru po zápise kúpnej zmluvy do katastra nehnuteľností. Zápis kúpnej zmluvy prebehol v januári 2013. Vo februári Martin prijal zvyšok kúpnej ceny vo výške 18000 Eur. Martin uvedie v daňovom priznaní typu B sumu 7000 Eur za rok 2012 a sumu 18000 Eur uvedie v daňovom priznaní za rok 2013.

Uplatnenie daňových výdavkov pri predaji nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku

Uplatnenie výdavkov na príjmy podľa § 8 zákona č. 595/2003 Z.z. teda aj na príjmy z nehnuteľnosti upravuje ustanovenie § 8/5 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov Za výdavok sa považuje

a) kúpna cena preukázateľne zaplatená za nehnuteľnosť,

b) cena veci zistená v čase nadobudnutia, ak nejde o výdavok podľa písmena a), pričom pri nehnuteľnostiach získaných dedením alebo darovaním sa vychádza z ceny podľa § 25 zákona č. 595/2003 Z.z. V tomto prípade ide o reprodukčnú obstarávaciu cenu teda o cenu , za ktorú by sa majetok obstaral v čase, keď sa o ňom účtuje. Táto cena môže byť určená na základe znaleckého posudku.

c) zostatková cena podľa § 25 ods. 3, ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku,

d) finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely,

e) výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii.

Výdavkom nie je hodnota vlastnej práce na veci, ktorú si daňovník sám vyrobil alebo ju vlastnou prácou zhodnotil. Výdavky, ktoré prevyšujú príjmy v tom zdaňovacom období, v ktorom po prvý raz plynú splátky alebo preddavky na predaj nehnuteľností sa sa môžu uplatniť v tomto zdaňovacom období až do výšky týchto príjmov. Ak tieto príjmy plynú aj v ďalšom zdaňovacom období, postupuje sa rovnako, a to až do výšky celkovej sumy, ktorú možno podľa tohto ustanovenia uplatniť.

 

Príklad č.4

Pani Marta v roku 2013 predáva byt za 120.000 Eur , ktorý kúpila v roku 2009 za 95000 Eur. Trvalý pobyt v ňom nemala. Vzhľadom na to, že medzi kúpou a predajom neuplynula lehota päť rokov predaj nehnuteľnosti nebude od dane oslobodený. Pani Marta si uvedie v daňovom priznaní sumu 120.000 Eur ako príjem a sumu 95000 Eur ako výdavok. Základom dane bude suma 25000 Eur.

Príklad č. 5

 

Pani Marta

Pani Marta v roku 2013 predáva byt za 120.000 Eur , ktorý dostala darom od sestry v roku 2009 .U darcu byt nebol súčasťou obchodného majetku. Trvalý pobyt v ňom nemala. Vzhľadom na to, že medzi kúpou a predajom neuplynula lehota päť rokov predaj nehnuteľnosti nebude od dane oslobodený. Znalec určil hodnotu nehnuteľnosti v čase darovania na 100.000 Eur. Výdavkom bude reprodukčná obstarávacia cena – teda cena za ktorú by sa majetok nadobudol .

 

Odvodové zaťaženie príjmov z predaja nehnuteľnosti.

To, že príjem z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku je príjmom podľa § 6 a teda podlieha u fyzickej osoby daniam i odvodom je notoricky známy fakt. To čo si mnohí ľudia neuvedomujú je skutočnosť, že od 1.1.2011 je za príjem zo zárobkovej činnosti považovaný i príjem podľa § 8 zákona 595/2003 Z.z. o dani z príjmov a ako taký podlieha odvodom na zdravotné poistenie. Je preto oveľa dôležitejšie zvažovať prípadnú dispozíciu s nehnuteľnosťou, pretože odvod predstavuje 14% z vymeriavacieho základu teda z príjmu podľa § 8 !

 

 

JUDr. Samuel Diatka

About JUDr. Samuel Diatka

Študodoval na právnickej fakulte Univerzity Komenského v Bratislave v rokoch 1995-2000. Rigoróznu prácu obhájil v septembri 2002 na právnickej fakulte Trnavskej univerzity. Vo Všeobecnej zdravotnej poisťovni má na starosti oblasť pohľadávok pre Nitriansky Kraj. http://webpravo.eu/o-mne Vyučuje externe na Univerzite Konštantína filozofa od roku 2003. Od roku 2012 je členom Slovenskej komory daňových poradcov pod číslom 988/2012.

Check Also

Transferové oceňovanie

Transferové oceňovanie Spoločnosť predala odpísané auto spoločníkovi. Spadá uvedená transakcia po princíp nezávislého vzťahu ?

2 komentáre

  1. co ak kupim pozemok a v zapati polovicu predam? zisk na polovici bude ale celkovo bude cena samozrejme nizsia ako kupna. treba platit nejake odvody?

    • Vážený pane,

      tak jednoduché to nebude, pretože sa v takom prípade bude musieť robiť geometrický plán, ktorým sa pôvodný pozemok rozdelí, aby vznikla vec v právnom zmysle a potom bude jasné, či v prepočte na predávanú plochu vznikol zisk, alebo strata.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

 

Chcete byť informovaný o novinkách ?

Portál wevpravo.eu publikuje pravidelne odborné články. Ak chcete byť informovaný medzi prvými zadajte Váš mail.

Chcete byť informovaný o novinkách ?

Portál wevpravo.eu publikuje pravidelne odborné články. Ak chcete byť informovaný medzi prvými zadajte Váš mail.

Tento web používa cookies. Použím webu vyjadrujete súhlas s týmto používaním. more information

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this. Tento web používa cookies pre zlepšenie používateľského komfortu. Pokračovaním tohto webu bez zmeny nastavenia cookies kliknite na súhlasím.

Zavrieť