Predaj nehnuteľnosti a daň z pridanej hodnoty

 

Ekonomická činnosť podľa zákona o dani z pridanej hodnoty

 

V zákone dani z pridanej hodnoty je definovaná ekonomická činnosť, teda činnosť, ktorej výsledky sa započítavajú do obratu pre účely DPH

Ekonomickou činnosťou (ďalej len „podnikanie“) sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť. Za podnikanie sa považuje aj využívanie hmotného majetku a nehmotného majetku na účel dosahovania príjmu z tohto majetku; ak je majetok v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, považuje sa jeho využívanie na účel dosahovania príjmu za podnikanie v rovnakom pomere u každého z manželov, ak sa manželia nedohodnú inak.

Postavenie zdaniteľnej osoby nemajú

  • Fyzické osoby, ktoré vykonávajú činnosť na základe pracovnoprávneho vzťahu, štátnozamestnaneckého pomeru, služobného pomeru alebo iného obdobného vzťahu, keď fyzická osoba je povinná dodržiavať pokyny alebo príkazy, čím sa vytvára stav podriadenosti a nadriadenosti z hľadiska podmienok vykonávanej činnosti a jej odmeňovania. Je to z toho dôvodu, že tu chýba prvok nezávislosti
  • Štátne orgány respektíve orgány verejnej moci sa nepovažujú za zdaniteľné osoby ak konajú v rámci svojej hlavnej činnosti. To neplatí ak ich činnosť môže výrazne narušiť hospodársku súťaž a tiež v prípade ak vykonávajú činnosti uvedené v prílohe 8 zákona o DPH v nezanedbateľnom rozsahu.Ide o tieto činnosti

PRÍL.8

ZOZNAM ČINNOSTÍ

    1. Telekomunikačné služby

    2. Dodanie vody, plynu, elektriny a tepla

    3. Preprava tovaru

    4. Prístavné a letiskové služby

    5. Preprava osôb

    6. Dodanie nového tovaru vyrobeného na predaj

    7. Činnosti pôdohospodárskych sprostredkovateľských agentúr týkajúce sa pôdohospodárskych produktov vykonávané podľa predpisov o spoločnej organizácii trhu s týmito produktmi

    8. Organizovanie obchodných veľtrhov a výstav

    9. Skladovanie

    10. Reklamné služby

    11. Služby cestovného ruchu

    12. Prevádzkovanie predajní pre zamestnancov, prevádzkovanie jedální pre zamestnancov a prevádzkovanie podobných prevádzok

    13. Činnosti verejnoprávnej televízie a verejnoprávneho rozhlasu iné ako tie, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 36.

V tejto súvislosti je potrebné poznamenať, že s účinnosťou od 1.10.2012 vzniká postavenie platiteľa dane aj osoba aj zdaniteľná osoba, ktorá dodá stavbu, jej časť alebo stavebný pozemok alebo prijme platbu pred ich dodaním, a to tým dňom, ktorý nastane skôr, ak sa z dodania má dosiahnuť obrat
49 790 eur.

V tejto súvislosti je potrebné poznamenať, že platiteľom sa z tohto titulu stáva len zdaniteľná osoba . teda pokiaľ občan predá nehnuteľnosť bez toho, aby konal ako zdaniteľná osoba – teda bude to z jeho pohľadu príležitostná transakcia nebude takéto dodanie považované z hľadiska zákona 222/2004 Z.z. o DPH za dosiahnutie obratu z ekonomickej činnosti.

Príklad 1

Občan predá pozemok, ktorý zdedil po rodičoch za sumu 50.000 Eur. Vzhľadom na to, že tento pozemok nenadobudol na účely obchodovania, nemal ho zaradený v obchodnom majetku a tiež nevykonával intenzívne práce na jeho zhodnotení bude sa to z jeho pohľadu považovať za príležitostnú činnosť a nebude vstupovať do obratu na účely registrácie pre DPH a občan sa teda nebude musieť registrovať ako platiteľ dane.

Príklad 2

Spoločnosť s.r.o. má zaradený pozemok v obchodnom majetku. Pozemok zhodnotila zaradením inžinierskych sietí a následne predala za sumu 65000 Eur dňa 23.9.2014. Platbu prijala vopred dňa 20.9.2014. Vzhľadom na to, že spoločnosť mala zaradený pozemok v obchodnom majetku , zhodnotila a následne predal ide o transakciu vstupujúcu na účely obratu na účely registrácie DPH. V zmysle § 4 ods. 4 zákona č.222/2004 Z.z. o DPH sa stáva platiteľom dane ku dňu 20.9.2014 a je povinná podať žiadosť o registráciu do desiatich dní aj s príslušnými dokladmi, ktoré osvedčujú jej postavenie platiteľa DPH ( kúpna zmluva na pozemok ) a daňový úrad jej vydá osvedčenie do desiatich dní odo dňa doručenia oznámenia skutočnosti a dokladov osvedčujúcich túto skutočnosť

 

Predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane z pridanej hodnoty

Od dane je oslobodené dodanie ( predaj ) a nájom nehnuteľnosti za predpokladu , že sú splnené podmienky § 39 zákona č. 222/2004 Z.z. o DPH .

V tejto súvislosti rozlišujeme nehnuteľnosti na

  • Stavby
  • Pozemky

Stavba nie je v zákone o DPH jasne definovaná a preto je potrebné vychádzať z definície stavby v stavebnom zákone zákon č. 50/1976 S.b.

Oslobodené od dane je dodanie stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch

  • od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby alebo jej časti
  • odo dňa začatia prvého užívania stavby alebo jej časti.

 

Príklad 3

Pán Martin si postavil svojpomocne nehnuteľnosť – rodinný dom, ktorý začal užívať v roku 2009 Vzhľadom na to, že na okolí neboli dobudované všetky inžinierske siete, dom bol skolaudovaný až v decembri 2014. V júni 2015 sa rozhodol rodinný dom predať.

Napriek tomu, že od kolaudácie neuplynula doba piatich rokov, nehnuteľnosť preukázateľne užíva od roku 2009 ( faktúry za elektriku, vodu ,plyn. smetné ) je predaj nehnuteľnosti oslobodený od DPH a pán Martin sa nemusí z tohto titulu registrovať pre DPH.

 

Zákon však umožňuje platiteľovi aj rozhodnúť sa , že dodanie stavby nebude o dane oslobodené . Je to z toho dôvodu, že platiteľ by potom musel krátiť nárok na už uplatnený odpočet DPH, ktorý bol uplatnený pri jej výstavbe.

Príklad 4

Spoločnosť s.r.o. si postavila budovu, ktorá slúžila ako sklad a zároveň sídlo firmy. Stavba bola skolaudovaná v roku 2009 a v roku 2015 sa spoločnosť rozhodla stavbu predať. Vzhľadom na to, že od kolaudácie stavby uplynula dlhšia doba ako päť rokov dodanie stavby by spĺňalo podmienku oslobodenia od dane . Spoločnosť sa rozhodla stavbu zdaniť, aby nemusela krátiť odpočet na vstupe. Toto uviedla i do zmluvy.

Predaj pozemku je na účely DPH oslobodený od dane z pridanej hodnoty z výnimkou stavebného pozemku. V tejto súvislosti je potrebné poznamenať, že stavebný pozemok je definovaný v § 43h zákona č. 50/1976 S.b. stavebný zákon a to tak, že stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.

V prípade predaja pozemku (iného ako stavebného ) sa platiteľ nemôže rozhodnúť, či bude predaj inak oslobodený zdaňovať, alebo nie. To znamená, že predaj iného ako stavebného pozemku bude vždy oslobodený od dane z pridanej hodnoty. Pokiaľ však na ňom bude stáť stavba tak tá časť , ktorá je zastavaná stavbou sa bude považovať za stavebný pozemok viď § 43h zákona č. 50/1976 S.b. V tejto súvislosti je potrebné poznamenať, že pokiaľ sa stavebný pozemok dodáva zo stavbou bude sa na neho plne aplikovať § 38 ods. 1 zákona č. 222/2004 Z.z. , teda , že budeme pre rozhodovanie sa o o tom, či uplatníme oslobodenie , alebo nie sledovať lehoty určené pre stavbu.

 

Tuzemské samozdanenie v súvislosti s predajom nehnuteľnosti

Novelou zákona o DPH č.246/2012 Z.z.sa od 1.10.2012 zaviedlo – rozšírilo tuzemské samozdanenie i na dodanie nehnuteľnosti, čo v praxi znamená, že kupujúci platí i odpočítava si daň na vstupe. Týmto sa chcelo predísť manipulovaniu s daňovou povinnosťou. Tento systém sa však uplatní len v prípade ak ide o dodanie nehnuteľnosti na ktorú by sa mohlo uplatniť oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 ZDP , ale platiteľ sa rozhodne zdaňovať dodanie nehnuteľnosti – teda dodanie nehnuteľnosti po piatich rokoch od kolaudácie, alebo prvého užívania stavby. Na toto by mal predávajúci upozorniť kupujúce a to znením na vystavenej faktúre.

Tuzemské samozdanenie sa naopak neuplatní v prípade ak ide o klasické dodanie stavby, ktorá by nespĺňala podmienky uvedené v § 38 ods. 1 zákona č. 222/2004 Z.z. o DPH, teda do piatich rokov od kolaudácie, alebo začatia užívania.

Príklad 5

Spoločnosť a.s. developer predáva byty . Vzhľadom na to, že ich predaj sa uskutočňuje hneď po kolaudácii uplatní zdanenie a kupujúci ak je zdaniteľnou osobou má právo na odpočítanie dane.

JUDr. Samuel Diatka

About JUDr. Samuel Diatka

Študodoval na právnickej fakulte Univerzity Komenského v Bratislave v rokoch 1995-2000. Rigoróznu prácu obhájil v septembri 2002 na právnickej fakulte Trnavskej univerzity. Vo Všeobecnej zdravotnej poisťovni má na starosti oblasť pohľadávok pre Nitriansky Kraj. http://webpravo.eu/o-mne Vyučuje externe na Univerzite Konštantína filozofa od roku 2003. Od roku 2012 je členom Slovenskej komory daňových poradcov pod číslom 988/2012.

Check Also

Transferové oceňovanie

Transferové oceňovanie Spoločnosť predala odpísané auto spoločníkovi. Spadá uvedená transakcia po princíp nezávislého vzťahu ?

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

 

Chcete byť informovaný o novinkách ?

Portál wevpravo.eu publikuje pravidelne odborné články. Ak chcete byť informovaný medzi prvými zadajte Váš mail.

Chcete byť informovaný o novinkách ?

Portál wevpravo.eu publikuje pravidelne odborné články. Ak chcete byť informovaný medzi prvými zadajte Váš mail.

Tento web používa cookies. Použím webu vyjadrujete súhlas s týmto používaním. more information

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this. Tento web používa cookies pre zlepšenie používateľského komfortu. Pokračovaním tohto webu bez zmeny nastavenia cookies kliknite na súhlasím.

Zavrieť